Grundpfandverwertung

Einleitung

Die Grundpfandverwertung wird im Falle einer Leistungsstörung aktuell und beschlägt folgende Themen:

Verwertungsrecht

Ausgangslage

Der Kreditgeber (Pfandgläubiger) ist befugt, bei Nichtbezahlung der gesicherten Forderung 

  • die verpfändete Sicherheit (Grundstück bei Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek)) versteigern zu lassen
  • sich aus dem Erlös bezahlt zu machen [vgl. ZGB 891 Abs. 1]

Voraussetzungen

Eine Verwertung darf nur unter folgenden Voraussetzungen erfolgen:

  • Fälligkeit (nicht aber Verzug) der Pfandforderung
  • Anwendung der Betreibung auf Pfandverwertung

Versteigerung

Die Versteigerung [vgl. SchKG 151 – SchKG 158] ist die grundsätzliche Verwertungsart. Sie findet auf Antrag des Pfandgläubigers (Kreditgeber) statt, wenn keine Freihandverkaufseinigung mit dem Pfandeigentümer (üblicherweise Kreditnehmer) besteht. 

Freihandverkauf

Ausnahmsweise findet die Verwertung im Rahmen eines Freihandverkaufes statt:

  • Verwertungsvereinbarung
    • Auch die Baukreditparteien dürfen eine private Verwertung vereinbaren [vgl. BGE 118 II 112 ff.; ZR 95 (1996) Nr. 48 S. 143 ff.].
    • Die Baukreditgeberin wird es solange als möglich vermeiden, eine angefangene Baute freihändig (oder auch amtlich) verwerten zu lassen, da der Verwertungserlös im Verhältnis Kreditbeanspruchung und Bauleistung niedrig und ein hoher Verlust zu erwarten ist, natürlich in Abhängigkeit vom Baustadium; meistens bleibt der Bank nur die Eigenübernahme, die Auseinandersetzung mit den baupfandberechtigten Handwerkern und Unternehmern und die Fertigstellung in eigenem Namen und auf eigene Rechnung (Ausnahmen: geringer Verlust oder Schadenserhöhung durch zu erwartende Absatzprobleme).
  • Freihandverkauf
    • Die Abrede über den freihändigen Verkauf der Pfandsache tritt an die Stelle der SchKG-Verwertung.
  • Verfallabrede (Verfallvertrag)
    • Ein Verfallvertrag, wonach bei Nichtbefriedigung der gesicherten Baukreditforderung das Eigentum am Pfandobjekt dem Baukreditgeber verfallen soll, ist ungültig

 

Persönliche Haftung

Grundsatz

Der Baukreditschuldner haftet trotz Sicherheiten-Bestellung mit seinem sonstigen Vermögen fort.

Vorausverwertungseinrede

Der Baukreditnehmer bzw. Pfandschuldner kann sich aber auf das Prinzip des beneficium excussionis realis berufen [vgl. SchKG 41 Abs. 1], wonach vor einer persönlichen Inanspruchnahme die Sicherheit zu verwerten ist [vgl. BGE 110 III 6 / 7]

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