Konsolidierung

Die Konsolidierung bedeutet eine Überführung des Baukredits in ein langfristiges Schuldverhältnis (Hypothek).

Bei der Ablösung durch eine (Anschluss-)Hypothek) bestehen folgende Konsolidierungs-Kautelen:

  • Konsolidierungs-Zeitpunkt
    • Konsolidierung nach Abschluss des Bauvorhabens oder nach Bauabrechnung
  • Konsolidierungs-Auslöser
    • nach Vertrag oder durch eine der Baukreditparteien
  • Konsolidierungs-Arten
    • Baukredit mit klassischer Konsolidierung
      • =   Konsolidierung in ein anderes Kreditprodukt, in der Regel eine Hypothek, nach Beendigung der Bauphase
      • Baukredit mit Konsolidierung auf Termin (Vorkonsolidierung)
          • =   Abschluss einer Termin-Fix-Hypothek vor oder bei Baubeginn
      • Baukredit mit Teilkonsolidierung(en)
          • =   Umwandlung von Teilbeträgen des Baukredits in eine Hypothek vor Bauvollendung
  • Konsolidierungs-Prozess
      • Bauabrechnung
      • Schlussbericht der Bauleitung
      • Künftige Nutzungsdaten und Ertragsangaben
          • Aufstellung der Nettomietzinsen (Mieterspiegel)
          • Aufstellung der zu erwartenden Nebenkosten
      • Abschluss neuer Kreditvertrag (meistens Hypothek oder anderes Kreditprodukt)
          • Alternative
              • Gläubigerwechsel (Bankenwechsel / Ablösung)
  • Sicherheiten
      • Gleichbleibende Besicherungsart (v.a. bei Schuldbriefsicherung von Anfang an)
      • Aenderung der Sicherungsart (v.a. bei Baukreditsicherung durch Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek))
      • Zusatzsicherheiten
          • Weitere Realsicherheiten
          • Personalsicherheiten
          • Vgl. www.sicherheiten.ch
  • ev. Konsolidierungs-Probleme
      • ungenügende Deckung der Kreditforderung
          • strukturell bedingte Unterdeckung
          • marktbedingte Unterdeckung
          • Substanzbedingte Probleme
          • Finanzierungsbezogene Probleme
              • Zweckwidrige Kreditmittel-Verwendung
              • Fehlende Eigenmittel
      • Kostenüberschreitungen / Mehrkosten
          • Projektänderung
          • Nachträge
          • Vgl. www.architektenrecht.ch
      • Veränderung des Bau- und / oder Immobilienmarkts
      • Bauhandwerkerpfandrechte
          • Eintragung / Ablösung
          • Doppelzahlungsrisiko (vgl. auch Treuhandkonto / GU-Konto / TU-Konto)
          • Handwerker-Vorrecht gegenüber der Bank / Anfechtungsrecht (vgl. ZGB 841 / Besondere Risiken für den Baukreditgebers)
          • Weiterführende Informationen
      • Anstehende Zwangsvollstreckung
          • vor Abschluss der Bauarbeiten?
          • nach Abschluss der Bauarbeiten, aber vor Konsolidierung?
          • Vgl. Grundpfandverwertung | grundpfandverwertung.ch

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